Nei primi sei mesi del 2023 battuta d'arresto delle compravendite: 12.590 rogiti rispetto ai 15.600 del primo semestre 2022. Il ribasso maggiore tocca le tipologie di maggior pregio, cioè il nuovo e il ristrutturato a nuovo
Il calo delle compravendite di case a Milano sta cominciando ad avere conseguenze anche sui prezzi. Lo ha rilevato Nomisma presentando il rapporto sul mercato immobiliare del secondo semestre. I dati sulle transazioni erano già noti: nei primi sei mesi di quest’anno le compravendite hanno subito una decisa battuta di arresto: 12.590 rogiti a fronte dei 15.600 del primo semestre 2022, ovvero una diminuzione del 20%. Non si tratta di dati catastrofici perché il numero di contratti è assimilabile a quello che si registrava nel preCovid ma la frenata delle compravendite si è in parte trasmessa sull’andamento delle quotazioni e in particolare delle tipologie di maggior pregio, cioè il nuovo e il ristrutturato a nuovo: per queste ultime le quotazioni sono scese dello 0,6% rispetto al semestre precedente mentre la performance su base annua è ancora positiva, a +1,7%, un dato comunque al di sotto dell’inflazione di periodo e ottenuto in un’epoca caratterizzata da forti aumenti dei costi di costruzione.
Migliori, ma molto al di sotto delle percentuali degli ultimi cinque anni, i prezzi degli immobili usati da ristrutturare, con un aumento dell’1,3% nel semestre e del 3,3% nell’anno. Lo sconto medio rispetto al prezzo richiesto rimane il più basso tra quelli registrati nelle grandi città, attestandosi tra l’8 e il 9% e anche i tempi medi di vendita rimangono contenuti tra i 3 e i 4 mesi.
Il problema è capire quante case sono destinate a rimanere invendute visto che gli ultimi dati da parte delle piattaforme di annunci segnalano un incremento delle abitazioni in offerta. Sul mercato pesa anche l’aumento del costo dei mutui, che sta tagliando fuori intere fasce di potenziali acquirenti. Lo scorso anno il prezzo medio delle abitazioni vendute in città si è attestato (secondo il rapporto dell’Agenzia delle Entrate) a 350mila euro. Non c’è motivo di ritenere che quest’anno la cifra media possa essere variata di molto. Ammettendo di disporre di 100 mila euro, finanziare con un mutuo gli altri 250 mila euro costa, con un finanziamento a tasso fisso di durata trentennale, circa 1.200 euro al mese. Una rata più conveniente dell’affitto, certo, ma che richiede un reddito netto di almeno 3.500 euro al mese. Secondo Nomisma, le operazioni di acquisto in agenzia nel 73% dei casi sono subordinate alla possibilità di ottenere un mutuo. Siccome la quota di acquisti con il mutuo in città è inferiore al 50%, si deve dedurre che c’è o una sopravvalutazione da parte dei potenziali acquirenti delle proprie possibilità di fare fronte alle rate o cordoni molto più stretti delle banche.
Per tutto questo non meraviglia che molti potenziali acquirenti di fronte alla difficoltà di ottenere un mutuo si trovino di fronte a un bivio: rimanere a Milano in affitto o comprare fuori città. Molti puntano sulla locazione, ma la domanda in aumento deve fare i conti con un’offerta sempre più ridotta, se ci si riferisce, beninteso, ai contratti di lunga durata.
Nel secondo semestre 2023 i canoni sono cresciuti del 2,9% semestrale, dato che su base annua sale al 4,7%. Il rendimento lordo per gli investitori è del 4,8%, che significa al netto stare sotto al 3%. Con i Bpt al 4% netto comprare per affittare ha ben poco appeal. Molti proprietari stanno virando sul mercato degli affitti brevi: il rendimento lordo misurato da Nomisma raggiunge a Milano il 9%, una percentuale che viene falcidiata dalle spese legate alle gestione dell’immobile. Nonostante questo le prospettive per il mercato degli affitti, secondo Nomisma, appaiono migliori rispetto a quelle delle vendite: le locazioni sono attese stabili quanto a numeri e prezzi, mente nel primo semestre 2024 dovrebbe verificarsi un forte calo delle vendite di case in città e una riduzione dei prezzi.
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Case a Milano, Nomisma: «Il calo delle compravendite sta abbassando i prezzi delle abitazioni nuove» - Corriere Milano
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